Frågor & svar

Vad är skillnaden mellan crowdlending och crowdfunding?

Crowdlending innebär att flera långivare tillsammans lånar ut kapital till ett företag som söker finansiering. Lånet regleras av ett bindande avtal som anger räntan, säkerheten och lånets löptid. Crowdfunding å andra sidan, innebär oftast finansiering i utbyte mot ägarandelar i företaget. Det betyder att du som investerare köper aktier från fastighetsbolaget du vill investera i. Här blir du minoritetsägare i bolaget – utan någon egentlig garanti på att få tillbaka din investering. I vanliga fall utgår ingen ränta och säkerheten är samma som för vilken aktieägare som helst.

Den stora skillnaden är att crowdlending som är lånebaserad kräver att fastighetsutvecklaren är skyldig att betala tillbaka investeringen inklusive full ränta inom den angivna tidsperioden. Säkerheten anses därför vara högre vid crowdlending än vid crowdfunding. Långivare går till exempel alltid före aktieägare i händelse av inställda betalningar alternativt konkurs.

Alla företag som marknadsför projekt på vår plattform måste också lämna säkerhet för lånen, till exempel aktiepant i fastighetsägande bolag eller fastighetspant. Så om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet kan tillgångarna komma att säljas – och intäkterna används i första hand till att återbetala långivarna. Eventuellt resterande kapital går till aktieägarna.

Varför kom plattformen till?

Idag sitter många svenska företag på attraktiva tomträtter och potentiella fastighetsprojekt som skulle kunna hjälpa till att minska bostadsbristen i landet. Problemet är att det är svårt att låna till fastighetsprojekt via traditionella kanaler, som till exempel banker och kreditinstitut på grund av ökade regulatoriska krav. Vår plattform gör det möjligt för sunda bolag med attraktiva projekt att erhålla det kapital som saknas – för att kunna ta sig an fler och större projekt än vad de idag har möjlighet till.

Hur fungerar det?

Idag finns det mängder av bra fastighetsprojekt som har svårt att genomföras på grund av bankernas allt hårdare krav. Projekten är inte sämre – och har i många fall inte heller sämre säkerheter – än konkurrerande bolag som får finansiering beviljad ofta, bara på grund av att de är större med tydligare historik. Idag behöver projektägare ofta själva bidra med 20-30 % mer eget kapital än vad som krävdes för bara några år sedan. Ofta handlar det om tiotals miljoner kronor, även för mindre projekt.

Självklart finns det bolag med stort eget kapital, men vår plattform är en bra lösning för dem också, beroende på hur de väljer att arbeta med kapitalet de har. Ett bolag kan till exempel driva flera projekt samtidigt – med samma krav på eget kapital – genom att finansiera resterande behov via plattformen. På så sätt ökar den totala vinsten under samma tidsperiod, även om räntan traditionellt sett anses hög.

Samtidigt är det idag allt svårare för investerare att hitta stabila investeringar som man inte behöver vara expert för att förstå – avgifterna anses ofta också vara alldeles för höga. Genom att matcha långivare med låntagare löser plattformen utmaningen för båda parterna.

Lån på plattformen skiljer sig ofta från många andra investeringsmöjligheter eftersom risken är något högre. Räntan på projekten som marknadsförs på plattformen är därför oftast högre. En av anledningarna är att det ställs något lägre krav på låntagaren, bland annat när det gäller krav på eget kapital. Däremot ställs det höga krav på projekten som annonseras ut – framförallt vad gäller lämnade säkerheter.

Vilken typ av lån kan projektägare marknadsföra?

På sbpnordic.com marknadsförs endast fastighetsrelaterade projekt och lån. Vi upplåter endast vår plattform till projektägare som avser att marknadsföra enkla skuldebrev.

Vem ansvarar för innehållet i material, marknadsföring och erbjudande?

Det är den enskilde projektägaren (med styrelse) som ansvarar för materialet som publiceras, lånet, marknadsföringen och erbjudandet. SBP Nordic tillhandahåller endast en digital plattform och en annonsplats till projektägaren – och har inget ansvar eller insyn i lånestruktur, marknadsföring eller erbjudandet i sig.

Långivare som har frågor avseende ett specifikt lån är välkomna att kontakta SBP Nordic via plattformen. Vi kommer då vidarebefordra detta direkt till projektägaren. SBP Nordic lämnar inga rekommendationer, råd eller garantier avseende några lån eller projekt. Vi har inte heller något ansvar eller insyn i lånet, marknadsföringen eller erbjudandet.

Kan jag följa investeringen?

Fastighetsutvecklaren förser vanligtvis låntagarna med löpande (kvartalsvisa) uppdateringar om hur projektet fortlöper. Informationen är vanligtvis relativt kortfattad och överskådlig – typiskt sett kommuniceras inga löpande finansiella rapporter eller nyckeltal.

Hur fungerar lånen?

Egenskaperna för lånen varierar. Därför är det viktigt att långivaren noggrant läser igenom – och förstår – lånevillkor och skuldebrevet. Ett lån har en låntagare och max 200 långivare. Långivarnas sammanlagda kapitalbelopp utgör lånebeloppet och alla långivare har proportionerlig rätt till de panter eller säkerheter som i regel är knutna till lånet.

Projekten som annonseras på sbpnordic.com är förknippade med hög risk. Det handlar om toppfinansiering med säkerheter som pant i fast egendom eller aktiepant i projektägande bolag.

Projektägarna som annonserar gör det oftast på grund av att de saknar det kapital som banken normalt ställer som krav för att få fortsatt finansiering. Lånen som annonseras ut på plattformen är förknippade med risker som banken i vanliga fall inte accepterar. Det är också anledningen till att den beräknade avkastningen ofta är betydligt högre än vid andra investeringar.

Den som inte är van att investera i fastigheter och inte känner sig insatt i risken bör alltid rådgöra med sin finansiella rådgivare eller liknande innan investeringen genomförs – alternativt avstå helt från att investera.

Risknivån i projekten varierar, därför är det ofta en bra idé att låna ut ett mindre kapital till flera projekt och sprida riskerna. Långivaren bör vara medveten om att lånet alltid är förknippat med risker och att hela – eller delar av – det utlånade kapitalet kan gå förlorat.

8-15 procents ränta, hur är det möjligt?

Den höga räntan beror på flera olika faktorer. Vanligtvis säger man att ränta är priset på risk. Högre ränta betyder alltså i regel också högre risk. Fastighetsprojekten som marknadsförs på vår plattform drivs i generellt av bolag som blivit nekade tillräcklig finansiering hos banken. Anledningen till att banken säger nej till ytterligare finansiering beror ofta på att bolaget har kort historik, är en mindre känd entreprenör och har mindre eget kapital.

Banken ställer idag högre krav vid utlåning – framförallt efter införandet av Basel III som togs fram efter finanskrisen 2008-2009. Det innebär att ett byggprojekt som tidigare kunde finansieras med banklån upp till 60% idag kanske endast kan finansieras till 40%. I samband med detta har kraven på eget kapital blivit större.

Trots att många bolag idag sitter på bra tomträtter med befintliga bygglov så tvingas de bygga ett projekt i taget. För varje projekt de bygger flyttas vinsterna framåt, in i nästa projekt. Om de istället finansierar projekten genom flera mindre långivare – även till en högre ränta – kan de ofta driva flera projekt samtidigt. Detta kallas att erhålla hävstång på kapitalet vilket ökar lönsamheten.

Hävstångseffekten är den primära anledningen till att byggbolagen kan betala den högre räntan. För bolagen som har arbetskapacitet är det värt den högre räntan eftersom de växer sig starkare snabbare – både finansiellt och profileringsmässigt. Idag sitter många mindre bolag på fantastiska projekt med så kallade a-lägen. De har samma säkerheter som de större bolagen har på sina projekt men saknar kapital. Bankernas ökade krav gör att de säger nej till att finansiera – och projekten blir inte genomförda.

För de här bolagen blir plattformen en viktig länk till fler färdigställda projekt – och fler färdigställda projekt är vad Sverige behöver idag för att minska den ständigt växande bostadsbristen.

Hur påverkar min fastighetsinvestering bostadsbristen?

Hur betalar jag – och hur säkert är det?

Du betalar normalt via en payment service provider. Pengarna är skyddade i din egen e-plånbok tills fulla säkerheter är uttagna för lånet. Först då betalas pengarna ut till projektägaren för projektet du investerat i. I vissa fall kan kapitalet överföras direkt till projektägarens emissionskonto, detta framgår i så fall av villkoren för lånet. SBP Nordic tar inte under några omständigheter emot några in- eller utbetalningar och hanterar aldrig något kapital för någon part.

Vad är plattformens roll?

SBP Nordic tillhandahåller en passiv plattform för annonsering av sunda nordiska fastighetsprojekt. Projektägare använder plattformen för att marknadsföra sina projekt till potentiella långivare – det vill säga plattformens medlemmar. Plattformen eller driften av den påverkar inte på något sätt din investering då alla avtal ingås direkt med projektägaren.

Är SBP Nordic arrangör av det som marknadsförs på plattformen?

SBP Nordic (med samarbetspartners) har inte någon direkt eller indirekt koppling, inflytande eller ansvar över projektägare eller låneerbjudanden. Vi företräder varken projektägaren eller långivaren och gör ingen eller ger inga som helst rekommendationer eller utlåtanden till någon part.

Rekommenderat

Du använder en föråldrad webbläsare. Alla funktioner fungerar inte i din webbläsare. Var vänlig uppgradera din webbläsare för att förbättra din upplevelse och öka din säkerhet.