Finansiera fastighetsprojekt

Att låna ut kapital till fastighetsprojekten via oss skiljer sig från att investera i fonder eller aktier. Vi vill skilja oss från andra investeringsalternativ och därför har vi valt att ta bort avgifter i alla led, för till exempel betalning och courtage. Plattformen finansieras genom att fastighetsbolagen som marknadsför sina projekt på plattformen debiteras.

Vi på SBP Nordic erbjuder inga produkter eller finansiella tjänster till dig som långivare. Vår plattform är endast ett verktyg för företag som vill finansiera sunda fastighetsprojekt via långivare som i sin tur vill – och kan – låna ut kapital mot attraktiv ränta.

Om du är intresserad av att finansiera något av de fastighetsprojekt som marknadsförs på SBP Nordic måste du först registrera dig som medlem på portalen, logga in och bli ackrediterad investerare. Som inloggad kan du sedan ta del av mer detaljerat investeringsmaterial. När du har bestämt dig för att investera signerar du skuldebrevet digitalt och för över pengar till din egen e-plånbok. Inga pengar förs över till låntagaren förrän alla säkerheter är på plats.

När de totala investeringarna uppnår den summa som låntagaren ansökt om samlar den externa låneagenten in överenskomna panter för förvaring under lånets löptid. Först när detta är gjort betalas långivarnas kapitalet ut till låntagaren.

Minsta investering varierar, men är normalt mellan cirka 25-50 000 kronor. Varje projekt kan ta emot max 200 långivare, så beroende på projektets storlek varierar även minsta investeringsbelopp.

Samtliga långivare har proportionerlig rätt till den eventuella pant eller säkerhet som är kopplad till lånet. Som långivare har du inget inflytande över fastighetsprojektet som du investerat i. Låntagaren är däremot avtalsmässigt bunden att följa villkoren i skuldebrevet.

Lånens egenskaper ser olika ut beroende på projekt. Därför är det viktigt att du som investerare noggrant sätter dig in i materialet som tillhandahålls av projektägaren – villkor, skuldebrev och allmän information om fastighetsprojektet. Allt för att du ska förstå hur just det här lånet fungerar.

Bra att veta om crowdlending via SBP Nordic:

• Alla företag som marknadsförs via SBP Nordic har genomgått vår kreditbedömningsprocess
• Alla lån är säkerställda med pant i fastighet, aktiepant eller personlig borgen
• Alla låntagande företag kontrolleras noga av våra samarbetspartners
• Alla fastighetsprojekt granskas av specialister innan de marknadsförs via SBP Nordic

Våra fastighetslån

Minsta investering: 25-50 000 SEK
Storlek på lån: från 2 MSEK till 300 MSEK
Säkerhet: lån upp till 80% av marknadsvärdet (individuell bedömning)
Typ av säkerhet: fastighet – oftast genom pantbrev men även genom aktiepant, personlig borgen eller likvärdigt (förvaras hos extern låneagent)
Prioritet: accepterar både första- och andraprioritet
Fastighetstyp: både kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter

Generella villkor

Årsränta: högre ränta ges oftast till mindre lånevolymer
Löptid: upp till 36 månader
Räntebetalningar: sammanlagd ränta erhålles när löptiden är slut alternativt löpande utbetalningar
Återbetalning av lån: bulletlån (amorteringsfritt, hela skulden återbetalas vid låneperiodens slut) alternativt löpande

Användning av lånefinansiering

• Förvärv
• Ombildning
• Förädling
• Nybyggnation

Konkursrisk

I grund och botten kan allt hända. Även det mest seriösa företaget med de bästa intentionerna kan råka ut för oförutsedda händelser. Detta är en av anledningarna till att crowdlending kan erbjuda så hög ränta. För att optimera din investering gör vi en ordentlig granskning av bolagen som ansöker om att marknadsföra fastighetsprojekt på plattformen. Projektägaren måste dessutom lämna goda säkerheter i form av panter och garantier. I händelse av konkurs är du som långivare bättre skyddad än aktieägaren, men det finns aldrig någon garanti för att du får hela ditt utlånade kapital tillbaka. Det anses generellt fördelaktigt att sprida ut sina placeringar över flera olika projekt.

Marknadsrisk

Marknaden kommer alltid att gå upp och ner. Vilket generellt påverkar värdet på fastighetsprojekt och därigenom också säkerheten. Ett fastighetsprojekt som redan är utsålt anses i regel mindre riskfyllt än ett projekt som kanske kommer säljas framöver – eftersom det är omöjligt att säga hur marknaden kommer se ut då.

Ingen insättningsgaranti

Kapital som lånas ut genom direktavtal med ett fastighetsbolag är inte skyddat av insättningsgarantin.

Begränsad belåningsgrad

En så låg belåningsgrad som möjligt rekommenderas för att minska riskerna för dig som långivare, detta kan i vissa fall leda till en lägre ränta. Den vanligaste belåningsgraden för projekt som marknadsförs på portalen är 80 %.

Nystartade bolag

Det är inte ovanligt att fastighetsbolagen är relativt nystartade. Moderbolag sätter ofta upp ett nytt bolag för varje enskilt projekt, bland annat för att det är enklare att sälja fastigheter i bolagsform. På grund av detta finns det ofta begränsad historik om bolaget bakom projektet – och det kan vara svårt att bedöma ledningens kompetens och erfarenhet om de inte kan lämna tidigare referensobjekt.

Säkerställda lån

Vi försöker alltid minimera risken för att fastighetsbolaget inte kan betala tillbaka kapitalet till långivarna. Det kan dessvärre inträffa händelser som är omöjliga att förutsäga. Därför är vi noga med att alla projekt som marknadsförs på plattformen backas upp med en säkerhet i form av pant i en fastighet, aktier, borgen (personlig borgen eller moderbolagsborgen) eller företagsinteckning. Om ett bolag skulle gå i konkurs avgör säkerheten vad du som långivare kan få tillbaka. Men kom ihåg att en säkerhet inte utgör någon garanti för att dina pengar kommer betalas tillbaka – när du investerar är ditt kapital alltid utsatt för viss risk.

Låneagent för långivarnas säkerhet

Om ett fastighetsbolag får svårigheter att betala tillbaka ditt lån får du hjälp av en låneagent som företräder dig gentemot låntagaren. Skuldebrev med allmänna villkor och borgensåtagande – utvecklade tillsammans med våra jurister – upprättas elektroniskt mellan dig och låntagaren, för din säkerhet.

Försiktig belåningsgrad (LTV)

Vi försöker minimera risker genom att sällan bevilja lån som är större än 80 % av det totala fastighetsvärdet. Det innebär exempelvis att det krävs en värdeminskning på mer än 20 % innan investerarna i lånet påverkas negativt. Om en låntagare ber om förlängning eller utökning av sina lån, kommer vi beställa en ny, oberoende värdering av fastigheten.

Kreditbedömning av låntagare

Vi på SBP Nordic lägger stor vikt vid riskbedömning, kontroll av kunder (IDD) och kreditvärdighet. Därför har vi valt att låta oberoende samarbetspartners genomföra kontrollerna. SBP Nordic gör själva ingen egen risk- eller kreditbedömning, utan följer istället en strikt kreditbedömningsprocess utförd av nationellt erkända externa partners. Våra samarbetspartners är erkända aktörer inom respektive branscher. Vi publicerar inga projekt på vår plattform innan de har blivit kontrollerade enligt ovan.

Bedrägeri- och bakgrundskontroll

Bedrägeri är ett ständigt hot som vi tar på största allvar. Vi genomför alltid omfattande bakgrundskontroller (KYC – Känn-din-kund) på alla låneansökningar vi får – såväl som på människorna bakom bolagen (IDD) – för att förhindra att eventuella bedrägerier bland någon av våra låntagare. Att skydda investerare mot bedrägerier ligger i linje med vår riskbedömning. Det är omöjligt att garantera att bedrägeriförsök aldrig kommer att inträffa, men vi är övertygade om att vi har en robust metod för att minimera riskerna.

Utöver en så kallad känn din kund där bolagen kollas mot sanktionslistor och PEP-register samt att verklig huvudman kontrolleras så genomför vi en kontroll mot domstolsregister genomför kreditupplysningar på både bolagen och personerna bakom samt flera andra kontroller för att minimera riskerna så långt det är möjligt.

Enkelt att skapa portföljer med låg minimiinvestering

Historien visar att det säkraste sättet att investera oftast är att sprida riskerna bland flera bolag och fastighetsprojekt på flera marknader. På så sätt kan man minska exponeringen mot en viss marknad. Vårt mål är att göra det enkelt att skapa breda portföljer och sprida sina fastighetsinvesteringar via SBP Nordic. Vi planerar därför inom kort att lansera en andrahandsmarknad.

Inledande screening

Innan ett fastighetsbolag får tillåtelse att marknadsföra sitt lån via SBP Nordic måste det genomgå vissa kontroller. Grundläggande uppgifter om bolaget som söker finansiering hämtas in elektroniskt och screenas i samarbete med våra externa partners. Här görs en utförlig kontroll av bolaget och personerna bakom. Vi genomför redan här både KYC (känn din kund), IDD (Integrity Due Diligence) och traditionella kreditkontroller. De bolag som blir godkända efter detta får möjlighet att lämna in sin låneansökan.

Låneansökan – så går det till

• Det ansökande fastighetsbolaget skickar in kompletterande information
• Det görs en utökad bakgrundskontroll som inkluderar fysiska, finansiella och juridiska bedömningar av fastigheten, till exempel på förväntad prestation och potential som investering, samt framförallt återbetalningsförmågan
• Det utförs ytterligare bedömningar av låntagaren, inklusive en intervju med nyckelmedlemmar i ledningen och revisorn, alternativt låntagarens juridiska rådgivare
• Den fysiska, finansiella och juridiska bedömningen utförs av externa konsulter och partners – den kan även inkludera en oberoende värdering av tredje part
• Vår externa projektgranskare besöker och inspekterar ofta fastighetsprojekten fysiskt
• Vår externa projektgranskare förser oss med en rapport av projektet som bedömer risker, hållbarhet i beräkningar och marknadsläge. Rapporten ingår i investeringsmaterialet som går ut till alla potentiella långivare som reserverar andelar.

Analys

All information från låneansökan, våra externa partners och intervjuer med låntagaren bedöms och analyseras enligt en bestämd modell. De viktigaste faktorerna är de externa rapporterna.

Publicering

Vår kreditkommitté värderar slutligen kreditanalysen, föreslår förändringar i lånevillkor (till exempel räntenivån) eller väljer att avslå låneansökan. Därefter publiceras godkända låneansökningar på plattformen.