Varför pratar alla om fastighetsinvesteringar?
De flesta har nog någon gång befunnit sig på en middag eller liknande sammankomst där samtalsämnet glidit in på fastigheter. Om du inte själv har köpt bostad känner du nästan garanterat någon annan som gjort det. Därför är fastighetsinvesteringar överlag ett ämne som många kan relatera till och förstå – i alla fall till viss del. De som har köpt pratar gärna om hur de äntligen gjort en stabil investering för framtiden, medan de som inte tagit sig in på marknaden ännu ofta jämrar sig över att “man skulle köpt lägenhet för ett par år sen när priserna fortfarande var låga”. Alla behöver tak över huvudet och de flesta av oss ställs någon gång i livet inför frågan att äga eller hyra. Speciellt med tanke på bostadsbristen som många delar av landet kämpar med.
Idag pratas det mycket om att fastigheter är en bra investering – men mindre om hur man rent praktiskt går tillväga för att investera. Bortsett från att äga sin egen bostad har det blivit populärt att investera i fastighetsfonder och aktier. Individens ökade intresse för fastighetsinvesteringar har på senare år också öppnat upp för en ny marknad inom crowdfunding och crowdlending – vilket gör det möjligt för dig att vara med och finansiera renodlade fastighetsprojekt.
Längre fram i den här e-boken går vi igenom olika alternativ för dig som är intresserad av att investera i fastigheter – i vilken ände du kan börja och hur du går tillväga. Så att du kan hitta den form av fastighetsinvestering som passar dig och din plånbok bäst.
Vad är egentligen ett “bra fastighetsprojekt”?
Att kunna identifiera ett bra fastighetsprojekt kan vara värdefullt av fler anledningar. Du kanske letar efter en bostad att köpa, överväger vilket fastighetsbolag du ska köpa aktier i eller vilket enskilt byggprojekt du ska finansiera. Ett bra projekt ligger i regel i ett trevligt område med goda kommunikationsmöjligheter. Här spelar gammal hederligt sunt förnuft stor roll. Oavsett om du ska investera i en bostad till dig själv eller låna ut kapital till ett fastighetsprojekt – fråga dig själv om du personligen kan tänka dig att bo (eller jobba, om det är en kontorsbyggnad det är frågan om) där. Om du kan tänka dig att göra det, kommer andra troligtvis vilja göra det med.
Är det ett projekt så kolla upp att det redan har en antagen detaljplan eller ett beviljat bygglov, det behöver vara godkänt av myndigheter och kommuner. Då kan du vara säkrare på att det verkligen kommer bli av – så att du inte står där och har investerat i ett projekt som plötsligt läggs ner på grund av nekat bygglov. Dina egna personliga känslor och inställningar är också viktiga. Ska du vara med och finansiera en byggnad via crowdlending eller crowdfunding? Fundera över vad den fyller för behov – för dig personligen eller samhället i området. Det är också viktigt att du noga granskar det beslutsunderlag som tillhandahålls om projektet, innan du fattar ett beslut att investera. (Vi beskriver närmare vad crowdlending och crowdfunding faktiskt innebär längre ner.)
Ska du investera i ett projekt på mindre ort? Då kan det vara fördelaktigt att det byggs i närheten av den lokala matbutiken, så att den får större chans att leva kvar. Samma sak gäller för utveckling av skolan – fler bostäder kanske betyder fler familjer och fler barn. Vad är viktigt för din hemstad eller staden du investerar i? Är det kanske utbyggnaden av centrum eller nya studentbostäder till barnen som snart flyttar hemifrån? Det kanske vore bra med nya fräscha lägenheter, så att ni har någonstans att flytta i framtiden när det är dags att sälja villan. En fastighetsinvestering kan vara precis så personlig som du vill att den ska vara – dina livserfarenheter och framtidsdrömmar kan också spela in här.
Vad ska man då tänka på när man investerar i fastigheter? Det är såklart viktigt att det finns god bankfinansiering och att fastighetsbolaget i fråga går in med eget kapital i projektet. Att finansiera allt genom individuella investerare är sällan en bra idé. En bra finansiell grund för ett fastighetsprojekt är banklån i botten, sedan kapital från exempelvis crowdlending och eget kapital på toppen av det. Titta också noga på projektägaren – finns det en tydlig tidsplan för projektet och kompetens att driva igenom det utan förseningar?
Är det tidskrävande att investera i fastigheter?
Det beror på, med rätt verktyg behöver det inte vara det. Ändå undviker många att investera i fastigheter just för att de upplever att det är tidskrävande. Att hitta ett bra projekt, granska bolaget och personerna bakom och följa upp att bygget färdigställs kan definitivt ta tid. Det kan också vara väldigt kostsamt – de flesta har helt enkelt inte tillräckligt med kapital för att finansiera en fastighet. Även när det handlar om kollektiva investeringar, till exempel på obligationsmarknaden, så krävs det ofta miljonbelopp för att kunna delta. Många är också trötta på att fastighetsfonderna äter upp så stor del av avkastningen.
Men fastighetsinvestering är inte bara för personer som har tid att göra det till sitt heltidsjobb – med miljoner på banken att satsa. Det brukade kanske vara på det sättet, men på senare år har marknaden öppnat upp för nya investeringslösningar. Med rätt verktyg kan du också vara med och finansiera enskilda fastighetsprojekt, helt utan avgifter. Crowdfunding och crowdlending är två alternativ som ger fler möjlighet att investera i fastigheter utan att gå in med miljonbelopp. På SBP Nordic tar vi till exempel in upp till 200 enskilda investerare per fastighet – och låter samtliga gå in med från cirka 25-50 000 kronor var.
Behöver jag vara expert på fastigheter?
Nej, du behöver inte vara expert för att investera i fastigheter. Inte om du har tillgång till bra investeringsunderlag. Du kan själv lära dig att identifiera bra fastighetsprojekt och sätta dig in i marknaden. Det är dessutom bara du personligen som kan bedöma ett projekt utifrån din egen plånbok och privatekonomi. Faktum är att avkastningen på fastighetsinvesteringar kan ligga på så mycket som cirka 10% när det kommer till långsiktiga investeringar. Men med enskilda fastighetsprojekt blir avkastningen ofta flera gånger så hög, genom crowdlending kan du få högre avkastning på ditt kapital under kortare tid. Ett fastighetsprojekt som finansieras via crowdlending fortlöper i vanliga fall inte under längre tid än 1-2 år.
Ett kortare projekt är lättare att överblicka eftersom det inte är beroende av händelser som kan komma att utspela sig under flera år framöver, till exempel konjunkturutvecklingen. Det är också ett faktum att vi alltid kommer behöva ha tak över huvudet – i skrivande stund byggs det 35 000 bostäder för lite per år i Sverige och en av de stora anledningar till detta är just att det saknas kapital.
Varför kallas fastigheter i Norden för Europas “safe haven”?
För det första har Norden en stark valuta och ett stabilt politiskt klimat i jämförelse med resten av Europa. Det är en av anledningarna till att Norden och huvudsakligen Sverige har attraherat mycket kapital till just fastigheter. Den senaste tidens nedgångar har lockat internationella investerare till Norden, framförallt till Sveriges storstadsregioner. Detta har skapat nya möjligheter. Tidigare har investerarna främst fokuserat på den kommersiella fastighetssektorn, men efter prisnedgången kan vi se ett starkt ökat intresse även för bostadshus.
Transaktionsvolymen i Norden låg på hela 42 miljarder euro under 2017, den näst högsta någonsin. Det innebär också att transaktionerna i Norden under 2017 stod för 15 % av hela den europeiska fastighetsmarknaden.
Ytterligare en fördel för den som vill investera i fastigheter i Norden – och anledningarna till smeknamnet “safe haven” – är den höga transparensen. Det mesta här i Norden och framförallt Sverige är publik information, öppet för allmänheten att läsa och ta del av. Informationen om fastighetsbolag, planerade projekt och liknande är mer tillgänglig än i många andra delar av Europa.
Bostadsbristen i Sverige då? Hur påverkar den fastighetsmarknaden och framtida investeringar? När du investerar i fastighetsprojekt hjälper du också till att successivt bygga bort bostadsbristen. Tillsammans bidrar vi till att lösa ett samhällsproblem som så många städer runtom i landet kämpar med idag. De flesta kommuner säger idag att de behöver bygga betydligt fler bostäder.
Enligt Boverket behövs hela 600 000 nya bostäder till år 2025 – och byggandet är i nuläget inte tillräckligt för att täcka behovet i tid. På senare år har det varit stort fokus på exklusiva lägenheter, vilket har drivit upp priserna i innerstäderna. Ur ett samhällsperspektiv är det viktigt att vi på sikt skiftar fokus till mer “affordable living”, så att alla på sikt har råd att köpa.
Hur gör jag fastigheter till en del av min investeringsportfölj?
Hur kommer man igång med fastighetsinvesteringar? Det finns flera alternativ för dig som vill komma igång och det är viktigt att du väljer det som passar bäst för just dig. I grund och botten är fastigheter bland det stabilaste du kan investera i – det finns en anledning till att alla stora försäkringsbolag har fastigheter som en del i sin investeringsplan.
1. Fastighetsfonder
Du köper en fond som innehåller cirka 5-20 aktier i olika fastighetsbolag. Fördelen är att risken sprids ut på olika projekt – du lägger inte alla ägg i samma korg på samma sätt som du gör om du till exempel köper enskilda aktier. Nackdelen är att många fonder har höga avgifter som äter upp för stor del av avkastningen, du har inte heller möjlighet att få inblick i ett specifikt fastighetsprojekt för att själv kunna göra bedömningen om det är bra eller inte. Du får inte heller veta när eller varför förvaltaren byter ut ditt favoritprojekt.
2. Aktier i fastighetsbolag
När du köper enskilda aktier i fastighetsbolag är risken större än om du investerar i till exempel fastighetsfonder. Här har du också mindre koll på vilka projekt som är aktuella för bolaget du investerat i. Det finns inte heller någon pant eller säkerheter bakom aktien, ingenting som hindrar dig från att förlora hela eller delar av beloppet du investerat.
3. Crowdfunding
Med crowdfunding kan flera privatpersoner gå in och investera i ett specifikt fastighetsprojekt, ofta via en digital plattform. Här får du insikt i projektet du är intresserad av och kan själv avgöra om det är värt dina pengar eller inte. Crowdfunding innebär finansiering i utbyte mot ägarandelar i företaget, vilket betyder att du som investerare köper aktier från fastighetsbolaget du vill investera i. Det utgår i vanliga fall ingen ränta, men det finns undantag som till exempel preferensaktier. Här blir du minoritetsägare i bolaget – utan någon egentlig garanti på att få tillbaka din investering. I händelse av konkurs är du som aktieägare alltid lägst prioriterad då du ofta tar samma risk som ägarna till bolaget.
4. Crowdlending
Crowlending påminner om crowdfunding, här kan också du som privatperson låna ut kapital för att finansiera ett enskilt fastighetsprojekt. Du investerar en mindre summa – runt 25-50 000 kronor och uppåt – ofta tillsammans med upp till 200 andra långivare. Eftersom det i regel sker via en digital plattform är det också ofta fritt från avgifter och ingen administration krävs eftersom allt är automatiserat.
Ditt lån regleras av ett bindande avtal som anger räntan, säkerheten eller panten för lånet och lånets löptid. Fastighetsbolaget är skyldigt att betala tillbaka din investering inklusive ränta inom den tidsperiod som angivits. Därav är säkerheten vid crowdlending betydligt högre än vid till exempel crowdfunding med aktier. På vår plattform erbjuder vi av den anledningen endast crowdlending.
Sist men inte minst – fastigheter är roligt!
Avslutningsvis tycker vi det är viktigt att lyfta att fastigheter ska vara roligt. Att investera i renodlade fastighetsprojekt är annorlunda i jämförelse med att köpa aktier eller fonder. Du får inte bara möjlighet att sprida risken mellan olika projekt, utan också ta del av själva processerna. Som investerare får du en inblick i kommunerna, byggnaderna, bolagen och människorna bakom. Istället för att köpa en del i en stel fond får du vara delaktig – du blir inbjuden att träffa fastighetsägarna och kan ibland också besöka projektet. Dessutom får du en inblick i en av världens äldsta branscher.
På SBP Nordic är vår affärsidé att göra en svårtillgänglig marknad tillgänglig – vi vill att det ska vara enklare för dig att investera i fastighetsprojekt som du själv tror på. Därför erbjuder vi även seminarier, webinarier och utbildningsmaterial för dig som vill lära dig mer. Vårt mål är att ge dig den kunskap du behöver för att själv kunna göra smarta fastighetsinvesteringar och ta kontrollen över din ekonomi. Möjligheten att investera i fastigheter ska inte gömmas bakom lås och bom – det ska vara tillgängligt för alla.
