Sedan finanskrisen 2008 har flera regler för banker tillkommit, som bland annat ökad regleringen och hårdare kapitaltäckningskrav, vilket tvingar dem att vara mer restriktiva i sin kreditgivning av den här formen. Det har därför blivit svårare för fastighetsutvecklare att få en traditionell finansiering via bank och får därför i många fall idag enbart 50 % finansierat den vägen. Därför har projektutvecklare fått se sig om efter annan typ av finansiering, antingen för att komplettera en bankfinansiering eller helt och hållet ersätta den.
Utöver detta är finansiering i form av crowdfunding via oss i många fall enklare och mer flexibel än bankens, vilket gör att en projektägare snabbare kan komma igång med sitt projekt. Om det tar tid för en projektägare att komma igång med sitt projekt kan det innebära att denne går miste om eventuella hyresintäkter eller till och med att möjligheten går förlorad. Dessutom ger finansieringen en bättre hävstång på projektägarens egna satsade kapital, vilket innebär att ett mindre eget kapital kan generera större procentuell avkastning än ett större kapital. Detta i sin tur innebär att man kan ta sig an fler och större projekt och på så sätt snabbare expandera verksamhet.
Ponera ett projekt om 100 mkr och en projektägare med 50 mkr i eget kapital. Nedan följer två exempel på finansieringsalternativ för projektet.
1. Projektägaren kan välja att sätta sina 50 mkr, alltså hälften, själv i projektet i form av eget kapital och sedan finansiera resterande via ett banklån.
Låt oss säga att projektet leder till en projektvinst om 25 miljoner kronor. Projektägaren har då fått en avkastning på sitt eget satsade kapital (ROE) om 50 % (25 mkr / 50 mkr).
2. Skulle projektägaren däremot välja att, utöver banklånet, ta upp en finansiering exempelvis via oss om 25 % av projektet till en kostnad av 10 % ränta förändras en del. Projektägaren behöver nu bara satsa 25 mkr i eget kapital i och med att resterande 25 mkr tas upp via oss och 50 mkr via banken. Vinsten för det aktuella projektet blir något mindre – 22 mkr – till följd av räntan som behöver betalas (25 mkr – 10 % = 22,5 mkr). Däremot blir den procentuella avkastningen på det egna kapitalet hela 90 % (22,5 mkr / 25 mkr). Detta innebär att projektägaren fortfarande har 25 mkr kvar av sitt eget kapital som därför kan användas till ett annat parallellt projekt, som inte var möjligt att ta sig an om hela det egna kapitalet hade använts till ett enda projekt.
Ponera att det andra parallella projektet även det genererar en vinst om 22,5 mkr. Då har projektägaren alltså gjort en total vinst om 45 mkr (22,5 * 2) på sitt 50 mkr eget satsade kapital.
Det sistnämnda alternativet innebär alltså att man som projektägare kan ta sig an fler och större projekt och därför erhålla en större avkastning på eget kapital (ROE) och eventuellt en större total vinst.
Vanligtvis står en projektägare som är i behov av finansiering inför två val. Antingen tas en ytterligare delägare in i projektet, eller så finansieras det via lån.
En ytterligare delägare innebär att man tvingas dela med sig utav projektets vinst med en till part samt att denne förmodligen har åsikter och den initiala projektägarens bestämmanderätt kan minska. Däremot delas även riskerna med en ytterligare person.
Väljer man istället att ta upp finansiering via lån förändras ingenting i ägarstrukturen och projektägaren erhåller hela projektvinsten, vilket är gynnsamt i projekt med hög vinstmarginal. Dessutom kan finansieringskostnaden dras av innan det skattepliktiga resultatet beräknas och på så sätt skapa en så kallad skattesköld.
För att summera bloggen har det alltså blivit svårare för fastighetsutvecklare att få finansiering på traditionellt vis till sina projekt. Detta bland annat har inneburit att de sökt andra finansieringsalternativ, exempelvis crowdfunding. En högre belåning, snarare än högre andel eget kapital eller en ytterligare delägare, ger en finansiell hävstång på det egna kapitalet. Det innebär att den procentuella avkastningen på det egna kapitalet blir större, och möjliggör för projektägare att ta sig an både större och fler projekt. Därför är det för många projektägare gynnsamt att ta upp finansiering via oss.
