Alla låntagare, deras projekt och säkerheterna genomgår en rigorös KYC (know your customer) och due dilligence, innan de tillåts söka finansiering via SBP Nordics plattform. Vi presenterar alltid information kring projekt i form utav ett väl underbyggt investeringsmemorandum som skickas till dig när du gör en icke-bindande reservation i projektet. Men vad är det egentligen vi tittar på när vi tar fram detta material?
Belåningsgrad och kapitalstruktur
Ett viktigt nyckeltal som flitigt används som ett mått på skuldsättningsgraden i fastighetsprojekt är loan-to-value (LTV). Nyckeltalet speglar den totala belåningen till projektet i förhållande till värdet av projekttillgångarna.
Låt oss kolla på ett exempel. Säg att en värdering utförts på ett projekt beräknad på projektet som färdigställt. Värderingen uppskattar att det färdigställda projektet är värt 10 mkr. Förvärvet av den obebyggda fastigheten plus kalkylerade byggkostnader uppgår till 7,5 mkr.
Låt oss vidare anta att projektägaren kan sätta 2 mkr i eget kapital i projektet. Det innebär att behovet av lånat kapital är 7,5 mkr – 2 mkr = 5,5 mkr. Dessa 5,5 mkr sätts i förhållande till det totala värdet av projekttillgångarna, alltså värderingen på det slutförda projektet, 10 mkr. 5,5 mkr av 10 mkr ger en LTV om 55 %.
Det innebär att det i praktiken räcker att det färdigställda projektet säljs för 55 % av sitt uppskattade värde, för att långivarna ska kunna få tillbaka sina pengar.
Eget kapital
Eget kapital är den mängd kapital som projektägaren själv sätter i projektet. Behovet av eget kapital fås genom att subtrahera projektkostnaderna med den maximala belåningen man kan få. Som huvudregel krävs att projektägaren kan sätta eget kapital, för att SBP Nordic ska överväga att resa kapital till ett fastighetsprojekt. Att projektägaren/låntagaren riskerar ett betydande eget kapital i projektet bedömer vi också som viktigt av den enkla anledningen att låntagarens intresse för ett framgångsrikt projekt ökar markant.
Vinstmarginal
Vinstmarginalen uttrycks som regel i procent, där den totala vinsten i projektet sätts i relation till försäljningsvärdet. I vårt tidigare exempel skulle vinstmarginalen vara 2,5 mkr / 10 mkr = 25 %. Det kan vara viktigt att det finns god vinstmarginal i projekt, då detta skapar en större trygghet både för långivarna och projektägaren då oväntade kostnader eller lägre försäljningspris då inte blir lika avgörande för projektets framgång.
Säkerhetsstruktur
En stor trygghet för långivarna på SBP Nordics plattform är säkerheterna som ställs för samtliga lån på plattformen. Vi arbetar enbart med fullt säkerställda lån för att skapa så bra investeringsmöjligheter som möjligt för våra medlemmar. När vi får in projekt som söker finansiering, ser vi alltid över strukturen för möjliga panter och säkerheter att ställa. Exempel på säkerheter kan vara fastighetspant, moderbolagsgaranti, aktiepant, personlig borgen etc. Dessutom kan en fastighetspant vara utav olika typ, dvs en bottenpant eller en efterställd sådan. En bottenpant innebär att du har första rätt att få tillbaka dina pengar vid en eventuell realisering av panten. Läs mer om säkerheter i vår tidigare blogg: https://www.sbpnordic.com/blogg/sakerheter/
Projektägarna och låntagaren
Att driva ett projekt i egen regi kräver mycket kunskap. Därför är det viktigt för oss att en projektägare som söker finansiering via SBP Nordic har detta. Vi går igenom projektägaren noggrant och dennes bakgrund och tidigare erfarenheter. Har projektägaren själv inte erfarenhet just av att bygga i egen regi, är det viktigt att det finns andra personer/aktörer i projektet som sitter på detta. Utöver en genomgång av projektägarens erfarenhet och kompetens görs en kreditbedömning samt kontroll mot brottsregister och bolagshistorik etc.
Efterfråga och värdering
Hur ser den lokala efterfrågan ut på det som färdigställs inom projektet ut och hur attraktive är dess lokalisering? Hur står sig värderingen på fastigheten gentemot motsvarande fastigheter i området? Det är viktigt att se till rimligheten i fastighetens värdering och huruvida det finns en tillräcklig efterfrågan det som färdigställs inom projektet. I vissa fall är fastigheten helt eller till stora delar redan såld med bindande avtal. En sådan faktor kan skapa en enorm trygghet i projektet för långivarna. Vi studerar alltid värderingen och efterfrågan noggrant i vår projektanalys.
Sammanfattningsvis genomgår alla låntagare, deras projekt och säkerheterna en rigorös KYC (know your customer) och due dilligence, innan de tillåts söka finansiering via SBP Nordics plattform. För de områden där det behövs anlitas dessutom tredjepartsgranskare för att analysera olika aspekter av projektet. Där redogörs bland annat för projektet, projektägaren och risker förknippade med investeringen grundligt. Efter att ha tagit del av detta menar vi att våra medlemmar kan fatta ett informerat investeringsbeslut om att agera långivare till projektet.
