arow-left Till bloggen

Vad händer om ett projekt inte blir av som planerat?

“The essence of investment management is the management of risks, not the management of returns.” – Benjamin Graham
Investeringar är förknippade med risk, det vill säga att man riskerar att få tillbaka mindre eller ingenting utav en investering. Olika investeringar kan dock ha olika stora risker, och det finns tillvägagångsätt att minimera dem.

När du som medlem hos oss reserverar andelar i ett projekt ger du en icke-bindande indikation på hur stort belopp du är villig att investera. När reservationen är gjord mottager du fullständigt informationsmaterial kring investeringen. Sedan skickas ett låneavtal till dig, som du signerar med BankID, och det är först efter det som reservationen blir bindande. När låneavtalen har blivit påskrivna tar vår låneagent in säkerheterna gällande det aktuella projektet för förvaring under lånets löptid. När detta är färdigställt skickas betalningsinstruktioner till långivarna. Inga pengar betalas alltså ut till projektägarna förrän fulla säkerheter är uttagna för lånet. När du går in som långivare samtycker du till att du under lånets löptid representeras av låneagenten, som verkar i långivarnas intresse gentemot låntagaren.

 

  • Ponera att ett projekt med bostadsrätter färdigställs som planerat, men att problem uppstår vid försäljningen. Marknaden kan vara svajig och präglas av osäkerhet, vilket kan innebära att bostadspriserna kan ha sjunkit sedan projektet påbörjades. Projektägaren har därför svårt att hitta köpare till det annonserade priset och tvingas sänka försäljningspriset. Anta att det färdigställda projektet initialt värderats till 26 miljoner kronor, och att lånebeloppet och byggkostnaderna uppgår till 20 miljoner kronor och lånets räntesats är 10 procent. Skulle bostadsmarknaden svikta under projekttiden så att bostadspriserna sjunker kan projektägaren få svårigheter att sälja projektet för den tidigare värderingen om 26 miljoner, och man kan därför tvingas sänka totalpriset, säg med 12 procent, till 23 miljoner kronor. Då är det projektägarens marginal som först och främst minskar. Istället för en marginal om 6 miljoner kronor är den nu 3 miljoner, och utrymme finns fortfarande att betala tillbaka långivarnas pengar plus ränta.
    Skulle låntagaren behöva förlänga lånet efter lånets löptid tillkommer dessutom en ytterligare dröjsmålsränta för den överskridande tidsperioden. Skulle försäljningspriset av fastigheten understiga lånet kan andra eventuella säkerheter realiseras för att täcka upp för det, så som aktiepanteller personlig borgen.

  • Skulle däremot ett projekt med hyresrätter, där lånet ämnas återbetalas genom refinansiering när fastigheten är på plats, inte bli refinansierat som planerat kan låntagaren i värsta fall tvingas sälja hela fastigheten. Det kan annars innebära att låntagaren inte kan återbetala lånet och panterna behöver realiseras. En eventuell pantsatt egendom säljs, via låneagenten, för att långivarna ska återfå sitt kapital.

 

  • Det kan också vara så att ett projekt inte blir färdigt i tid. Det kan exempelvis bero på låntagarens övriga finansieringslösningar, byggnationsrisk i form av kostsamma oförutsedda omständigheter eller om en för byggnationen nödvändig leverantör plötsligt inte kan leverera. Dessa omständigheter kan innebära att kostnader och förseningar uppstår som därmed kan innebära att projektet inte färdigställs enligt plan. Därför kan projektet bli fördröjt, och i vissa fall möjligtvis behöva säljas vidare till en ny projektägare och att säkerheterna för långivarna realiseras.

 

Oavsett om de uppkomna omständigheterna beror på ett fallande fastighetspris, bristande refinansiering eller byggnations- eller samarbetsrisk är en smidig och snabb realisationsprocess gynnsam för alla parter. En utdragen process kan bli dyr, och innebära ett sämre nettoresultat trots ett högre realisationspris.Det ligger i både låntagarens och långivarens intresse att en realiseradsäkerhet inbringar så högt värde som möjligt.
I många fall när det gäller crowdlending rör det sig om efterställda lån, det vill säga att det finns ett lån i botten (seniort lån), vanligtvis ett banklån. Det innebär att lånen som tas upp via oss i prioritetsordning eventuellt hamnar efter banklånet, därav ofta en jämförelsevis högre avkastning för långivaren. Det betyder däremot inte att projektet per automatik är riskfyllt. Med rätt struktur i övrigt ska våra medlemmar känna sig trygga med att vi lanserar väl analyserade projekt på plattformen. (Vi har även haft flertalet projekt med bottenlån finansierade via oss.)

 

Till exempel en fastighetspant kan avse olika delar en fastighet, vilket benämns med pantens inomläge. Det beror på att en egendom kan intecknas flera gånger för flera olika lån, till dess att hela dess värde är intecknat. Den pant som intecknas först har lägst inomläge och därför högst prioritet. Till exempel kan det röra sig om en tidigare ej pantsatt fastighet värd 20 miljoner; där en fastighetspant för ett lån intecknas om 6 miljoner. Just den fastighetspanten har därmed inomläge 0 – 6 miljoner och därför bästa rätt, det vill säga högsta prioritet om fastigheten intecknas som säkerhet för andra lån för resterande 14 miljoner den är värd. Skulle det röra sig om ett lån med lång löptid och man tror att mycket kan hända med värdet på fastigheter, är givetvis ett lågt inomläge extra gynnsamt.

 

Lånet kan dessutom vara säkerställt med en aktiepant. Är alla aktier i ett bolag pantsatt blir långivaren, vid realisering av en sådan säkerhet, ägare av bolaget och alla tillgångar som finns kvar i det. För att sedan likvidera aktierna kan låneagenten exempelvis sälja dem. I vissa fall kan även låntagaren ha gått in med personlig borgen. Det innebär att borgensmannen ställer sina personliga tillgångar så som fast och lös egendom, värdepapper etc. som säkerhet till förmån för långivaren. Skulle en realisering av säkerheterna bli aktuell ställs borgensmannens personliga tillgångar till förfogande som återbetalning av långivarens utlånade kapital. Om de realiserade säkerheterna, efter att låneagenten har fått sin andel betald, inte uppnår hela lånet, får långivare med högst prioritet, det vill säga långivare med seniora lån, i första hand sina pengar. Sedan delar långivare med efterställt lån på resterande kapital, motsvarande inskjuten andel i det totala lånet. Skulle det eventuellt bli några pengar över efter att alla långivare fått betalt tillfaller dem aktieägarna.

Alla lån som tas upp via oss på SBP Nordic har en säkerhetsstruktur vars värde överstiger det utlånade beloppet. Tack vare nära samarbete med våra advokater, låneagent och oberoende tredjepartsgranskare minimerar vi risken för dig som långivare. Projektägare som söker finansiering på vår plattform genomgår en grundlig granskning av dess legala och finansiella ställning, samt en noggrann analys av projektet. Det finns alltså begränsad nedsida i vad ens investering kan förlora i värde i och med lånets säkerheter, till skillnad mot om du exempelvis investerar i aktier, då de kan förlora hela sitt värde.

Däremot anses risken vara lika stor för en aktieinvestering som ett lån av den här typen, då det rör sig om en enskild motpart där en stor del av risken ligger. Riskspridning är viktigt, oavsett investeringsform. Tack vare våra låga minimiinvesteringar kan du enklare investera i olika typer av projekt samtidigt för att sprida din risk.

Nyligen lanserade vi dessutom vår första blandportfölj där din investering delas upp i fyra olika fastighetsprojekt av olika slag. Detta för att sprida dina risker både vad gäller typ av projekt och rent geografiskt.

Rekommenderat

Du använder en föråldrad webbläsare. Alla funktioner fungerar inte i din webbläsare. Var vänlig uppgradera din webbläsare för att förbättra din upplevelse och öka din säkerhet.