Säkerheter

Varför säkerheter är viktiga

I det tidigare blogginlägget ”Fem sätt att investera i fastigheter” berättar vi om de vanligaste sätten att investera i fastigheter. I det här blogginlägget fokuserar vi istället på hur säkerheter fungerar, vilka säkerheter som finns och hur de olika sätten att investera i fastigheter skiljer sig när det gäller bakomliggande säkerhetsstruktur.

Det finns två övergripande sätt att investera i fastigheter. Vi berättar om i det tidigare blogginlägget, som ägare genom aktier eller som långivare genom att låna ut pengar. Beroende på sättet man valt att investera har man olika rättigheter när det gäller avkastning och återbetalning.

Förenklat kan man säga att turordningen för långivare och aktieägare, när det gäller att få betalt, kan illustreras såhär:

När alla långivare och andra fordringsägare fått sina pengar får aktieägarna dela på det som finns kvar vilket har både för- och nackdelar. Å ena sidan kan aktieägare få väldigt mycket betalt om bolaget gjort bra affärer, å andra sidan kan man förlora hela sitt investerade kapital om pengarna inte räcker längre än till alla långivare, leverantörer mm. I händelse av en konkurs. Vid konkurs har man alltså som aktieägare inga säkerheter.

Som långivare har man däremot alltid rätt att få betalt före aktieägarna. Kan låntagaren inte betala hela det utlånade beloppet plus ränta har långivaren rätt att ta över panterna och sälja dem för att återfå så mycket av sina pengar som möjligt. Sammantaget kan man säga att långivare har lägre risk och bestämd avkastning medan aktieägarna har högre risk och osäker avkastning.

Tack vare de bakomliggande säkerheterna som används när man investerar via lån blir det normalt ett säkrare sätt att investera på än genom exempelvis aktier.

Olika typer av säkerheter

Fastighetspant
En fastighet består av både mark och eventuella byggnader som står på marken. Fastigheten har ofta ett betydande värde och står ofta för en stor del av säkerheterna för de lån som marknadsförs på SBP Nordic. Pant i fastighet kan tas ut upp till motsvarande fastighetens värde. Fastighetspant tas ut genom att fastigheten intecknas hos Lantmäteriet. Ett pantbrev tas ut som bevis för inteckningen och lämnas därefter till långivaren som säkerhet. Investerar man genom lån hos SBP Nordic lämnas inteckningen till en låneagent som företräder alla långivare.

Andrahandspant & efterställda lån
När det tas ut pant i en fastighet kan det vara så att fastigheten är pantsatt sedan tidigare för till exempel ett banklån. Det behöver dock inte vara så att hela fastighetens värde är pantsatt. Om så är fallet kan man ta ytterligare pant i den fastigheten för det värde som inte ännu är pantsatt. Det kallas att man har andrahandspant och det lånet som har andrahandspant står då efter den med första panten i kön att få betalt om fastigheten skulle behöva säljas, vilket brukar kallas att man har ett efterställt lån. Ordningen panten står i kön att få betalt kallas för pantens inomläge. De panter som togs ut först har ett lägre inomläge än de som togs ut sist.

För lån som marknadsförs via SBP Nordic pantsätts alltid det totala lånebeloppet inklusive ränta till minst 100%. Dessutom får det pantsatta beloppet aldrig överstiga 80% av den totala säkerhetsmassan som finns hos låntagaren för att vara på den säkra sidan. Om en låntagare skulle gå i konkurs ska det fortfarande finnas värden så att investerarna kan få tillbaka så mycket som möjligt av sitt utlånade belopp. Om fastigheten endast är pantsatt upp till 80% av sitt värde innebär det att en värdeminskning om 20% kan tillåtas innan långivarnas pengar riskeras i det fall projektägaren gått i konkurs och den pantsatta egendomen skulle behöva säljas.

Företagshypotek (tidigare företagsinteckning)
Vid företagshypotek tas säkerhet ut i form av ett bolags lösa egendom, det vill säga sådant som inte är fastigheter, pengar eller aktier. Ett företagshypotek är inte knutet till en bestämd egendom som fastighetspanten utan istället till ett bestämt belopp och vilken egendomen är kan skifta över tid. Tanken är att man ska kunna använda tillgångar som lager eller material ska kunna användas som säkerheter samtidigt som bolaget kan förfoga över dem.

Aktiepant
Aktiepant betyder att man pantsätter de aktier som finns i ett bolag, helt eller delvis. Vid aktiepant av alla aktier i ett bolag skulle långivaren därmed bli ägare av alla tillgångar som finns kvar i bolaget.

Moderbolagsgaranti
Moderbolagsgaranti är en typ av borgen där moderbolaget till det projektägande bolaget åtar sig att återbetala skulder och åtaganden som dotterbolaget inte fullföljer.

Borgen
Borgen betyder att en part (borgensman) åtar sig att betala istället för den som egentligen ska betala (låntagaren) ifall den inte klarar av att betala. Både privatpersoner och företag kan gå i borgen. Det finns flera typer av borgensåtaganden. Enkel borgen betyder att man får kräva borgensmannen på betalning först när låntagaren inte kan betala. Proprieborgen betyder att man får vända sig till både borgensmannen och låntagaren för betalning.

Personlig borgen är en typ av borgen där en privatperson ställer sig personligt återbetalningsskyldig om inte lånet återbetalas. Den kan vara antingen enkel- eller proprieborgen.

Hur de olika säkerheterna kan användas:
Det här är ett exempel på hur en pantstruktur med säkerheter som ställs för lånet kan se ut, det går givetvis att tänka sig alla möjliga varianter, exempelvis att moderbolaget också har en fastighet att ta fastighetspant i.