Risk & riskbedömning

Risk och riskbedömning, hur skall man tänka?

Det är en fråga vi ofta får där det I slutändan är upp till var och en att göra sin egen bedömning om vilken risknivå som passar just dig.

Ofta får vi frågan om det är riskfritt då panterna vi tar ut alltid överstiger det utlånade beloppet. Många vill att vi beskriver risken som lägre då de anser att det skall mycket till innan man kan förlora pengar genom att investera i projekten på plattformen.

Men riktigt så enkelt är det inte.
Det senaste projektet exempelvis har mycket stora färdigställda värden redan innan byggnationen påbörjas inklusive ett befintligt kassaflöde vilket gör att många upplever det som säkrare. Visst är det säkrare på många sätt jämfört med projekt som inte har några uppbyggda värden före byggstart. Och visst är seniorpant säkrare än juniorpant. Men det är fortfarande endast en enskild motpart som det kallas. Alltså att låntagaren är en motpart, ett bolag och däruti ligger en stor del av risken. Därför anses risken åtminstone vara densamma som för en aktie trots att det är ett säkerställt lån.

Det finns olika sorters risker också.
Exempelvis så har vi många som säger att marknaden måste gå ned 30% innan de som investerare ens börjar förlora pengar i vårt senaste projekt på plattformen. Det är absolut ett sätt att se på det. Men det finns också andra risker än direkta marknadsrisker man bör ta i beaktning. Exempelvis om projektet inte blir av oavsett anledning, hur lång tid tar det att realisera alla tillgångar innan jag får tillbaka mitt satsade kapital. Det är kanske den vanligaste frågan.

För att några projekt med tiden inte kommer lyckas är bara att räkna med, det är ren statistik och kan bero på många olika saker. Det är därför vi ställer mycket höga krav på fastighetsägarna som kommer till oss. Ofta mycket högre krav än vad banken ställer.

Frågan vi ofta får och ställer oss själva är vad risken egentligen är när man har låg belåningsgrad, fastighetspant, aktiepant och ibland personlig borgen. Det är svårt att svara på men det som troligtvis blir värsta scenariot i händelse av en ”default” (förfall) är att man får sina pengar tillbaka men något senare. Vi har tillsammans våra advokater och låneagenten som är två av de största i världen inom sitt område gjort allt för att minimera risken för dig som långivare.

För er som reserverat andelar tidigare så har ni säkert inte missat att våra låneavtal är ganska långa och omfattande men de är skrivna helt för dig som långivare och tar liten hänsyn till låntagarna. Det är så vi anser att det måste vara för att öka säkerheten för våra medlemmar.

Våra avtal passar inte alla låntagare då många anser att de riskerar allt och långivarna ingenting. Ett sunt projekt har dock inget att oroa sig för. Det är precis så vi vill ha det för att man som medlem skall våga investera på detta relativt nya sätt. Därför släpper vi inte heller flera projekt varje månad utan lite mer sällan. Det tar tid att få fram kvalité.

Det finns massor med risker i byggnadsprojekt vilket är anledningen till att fler och fler fastighetsutvecklare kommer till bolag som vårt och söker finansiering då banken ofta säger nej till den belåning man behöver. I dagsläget får projektägarna ofta endast upp till 50% i lån av banken för ett nybyggnadsprojekt i snitt. Normalt sett har man endast topplån/juniorlån på crowdfunding plattformar. Som många noterat har vi hitintills endast haft bottenlån/seniorlån vilket är samma säkerhet som banken normalt har. Detta kommer vi inte alltid kunna ha och med rätt struktur behövs det inte heller men det ger våra långivare extra trygghet när det går vilket är vårt yttersta mål.

Input från våra medlemmar under våra utbildningskvällar, luncher mm vi haft under våren där de jämfört våra projekt är ganska intressant. De flesta av våra projekt är uppbyggda med bottenpant mm. De har låg belåningsgrad i förhållande till det framtida värdet som man normalt räknar mot som är pantsatt i sin helhet inom ramen för våra avtal. Det finns dock ofta inte jättestora befintliga värden vid start.

Plattformens senaste projekt i Uppsala ser inte likadant ut.
Där har de möjlighet att bygga utan detaljplan för det ligger inom rätt område i en tillväxtort men det finns inga garantier att kommunen i slutändan ger dem bygglov. Men där finns idag befintliga värden om 25 MSEK plus att det finns löpande intäkter som täcker hela räntekostnaden på årsbasis för lånet. Byggnationsvärdet är dessutom 177 MSEK. De har pantsatt hela bolaget till våra långivare. Det innebär att om de inte får bygglov kommer tomten att kunna säljas och hela det utlånade beloppet kommer återfås. De har dock även en plan B där de redan fört diskussioner med vårdboenden som vill ta över befintlig byggnad och då lösa ut dem helt. Även där får våra långivare tillbaka sitt kapital.

Anta att bygget inte blir klart i tid utan bara är halvvägs så att det tex finns värden om 100 MSEK uppbyggt. Då äger våra långivare allt inklusive de uppbyggda värden som finns om inte återbetalning sker i tid. Det som kan hända som gör att du som investerare förlorar pengar är om vi tar senaste projektet i Uppsala återigen som exempel är att fastighetsmarknaden kraschar exempelvis 50% helt plötsligt över en natt innan byggnation tar fart och inga nya värden har byggts upp. Då skulle du på en investering om 100,000 bara få tillbaka 62,400.

Vad skiljer risken mellan de olika projekten?

Frågar du en riskanalytiker så är alla riskklass 7 alltså högrisk.
Varför när man verkar få tillbaka pengarna oavsett vad som händer med själva bygget undrar många? Jo för du som långivare har en enskild motpart, alltså ett aktiebolag. Hade det varit flera aktiebolag hade risken blivit lägre enligt vissa bedömare. Men är den verkligen lägre bara för det? Panten avgör en stor del av risken. Inte risknivån i projektet utan risken för hur mycket du kan förlora. Vi jobbar inte med aktier utan endast 100% säkerställda lån där allt kretsar kring att du alltid skall få dina pengar tillbaka. Därför är det mycket svårt att sätta en riskklass.

Vi försöker däremot komma med olika projekt som tilltalar alla.
Säkerhetsstrukturen kommer dock alltid vara densamma, den frångår vi aldrig.

Vi letar konstant efter nya lösningar för att minimera risken.
Ett arbetssätt som vi har är att utnyttja vårt befintliga nätverk av samarbetspartners vi har byggt upp under det gångna året som jobbar med byggnation och Fastighetsutveckling. I händelse av att ett projekt drar ut på tiden kommer vi lämna över allt till dem utan krav på ersättning utan endast med kravet att de håller tidsplanen för våra långivare.
Det innebär alltså att låntagaren inte förlorar sitt bolag men stora delar av projektvinsten går till ett annat bolag och våra långivare får tillbaka sitt kapital inom angiven tid. Win win för alla så att alla kan fortsätta göra bra affärer.

Det är sunda affärer anser vi.