Vad styr egentligen priserna på bostadsmarknaden?
Utbud och efterfrågan
Priser på bostäder beror på utbud och efterfrågan.
Utbud och efterfrågan hänger samman på så sätt att priserna för bostäder påverkas upp respektive ned beroende på intresse och tillgång. Diagrammet här nedan visar på ett överskådligt sätt hur ett pris för en bostad sätts.
När efterfrågan är lika stor som utbudet, det vill säga när de två linjerna korsar varandra i diagrammet, skapas ett pris (grön prickad linje) där köpare (efterfrågan) är benägna att betala lika mycket som säljare (utbud) vill ha betalt.
Faktorer som påverkar bostadspriser
Det finns mängder av faktorer som påverkar utbudet och efterfrågan på bostäder, och därmed priserna på dem. Nedan följer några av huvudfaktorerna:
Inkomster
Hur mycket pengar vi kan lägga på vårt boende beror bland annat på vår inkomst. Generellt sett ökar våra krav på hur och var vi bor i takt med att inkomsten ökar. Känner vi oss ”rikare” är det vanligt att vi spenderar mer – vi är dessutom beredda att betala mer för samma bostad.
Räntan
Realräntan, det vill säga den inflationsjusterade räntan, påverkar bostadspriserna. En högre styrränta och lägre inflation ger dyrare lån, vilket innebär att vi inte har möjlighet att ta lika stora lån längre. En lägre realränta däremot innebär att vi har råd att ta ett högre lån, och vi får därför större möjlighet att köpa en bostad, vilket kan öka efterfrågan på bostäder och påverkar därmed dess pris.
Bostadsbyggandet
I många av våra storstäder har bostadsbyggandet halkat efter befolkningsökningen, vilket har lett till en bostadsbrist. Efterfrågan på bostäder stiger alltså, vilket eldar på priserna. Skulle vi däremot ha fler bostäder än människor på en ort eller i en stad, sjunker efterfrågan och därmed priserna. En enkel logik.
Boendekostnader och bolåneregler
De flesta bostäder finansieras till stor del med lån. Försvåras möjligheten att ta lån, till exempel i form av bolånetak eller amorteringskrav, försvårar det möjligheten för enskilda personer att ta lån. Innebär däremot regleringarna att det blir enklare att låna, kommer det att lånas mer och efterfrågan på bostäder kommer därmed också att öka. Även skatter eller andra beslut, såsom reavinstskatten, påverkar hur lukrativt det är att köpa eller sälja en bostad.
Psykologiska faktorer
Allmänna förväntningar på bostadspriserna är också något som faktiskt kan påverka dem. Finns en utbredd förväntan att bostadspriserna ska sjunka, kan det innebära att köpare avvaktar med att köpa bostad – med följden att efterfrågan på bostäder sjunker. Sjunker efterfrågan tvingas även priserna ned. När priserna däremot går upp vill många hänga med då de antar att priserna kommer att fortsätta stiga lika mycket framöver. Psykologiska faktorer, såsom förväntningar på det framtida värdet, gör att man som köpare är benägen att köpa bostäder till högre priser. Rapporterande medier är ett exempel på något som påverkar oss och därmed kan skapa förväntningar om framtida värden.
Svenska fastighetspriser
De svenska bostadspriserna har under lång tid ökat stabilt. Mellan 1997 och 2017 ökade priserna på svenska bostadsrätter med 579 procent och i vissa kommuner över 1 500 procent, enligt Svensk Fastighetsförmedling. Ser man till Valueguards HOX-index, som mäter utvecklingen på bostadsrätter och villor i Sverige, har priserna sedan 2005 ökat med 133 procent. Nedgångar och stagneringar sker dock alltid i en sund ekonomi – en däremot kraftig nedgång skedde i samband med den svenska finanskrisen i början av 90-talet. Då berördes särskilt kommersiella fastigheter, men även privata villor och bostadsrätter.
Nedan ses Statistiska centralbyråns fastighetsprisindex – ett index skapat för att statistiskt visa prisutvecklingen på småhus, fritidshus och hyreshus. Som diagrammet illustrerar har svenska fastighetspriser nominellt ökat stabilt över åren, med vissa kortare perioder av nedgångar och stagneringar.
Även om investeringar i fastigheter för många ses som relativt ”säkert”, finns det alltid risker. Det är därför viktigt att du gör din egen analys av diverse fastighetsprojekt du kan tänkas vilja investera i. Liksom vid andra investeringsformer är det klokt att inte lägga alla ägg i samma korg, utan att sprida riskerna. Det kan du till exempel göra genom att investera ditt kapital i olika typer av projekt vi lanserar på vår plattform, vilket för många är möjligt tack vare de låga minimiinvesteringarna vi erbjuder. Eller också via vår blandportfölj.
